Kentsel dönüşümde uyuşmazlık tahlili: Hakikat Mukavele

Hukukçular, şu anda gündemde daha çok yer alan kentsel dönüşümle ilgili alanda karşılaşılan türel boyuttaki uyuşmazlıklara dikkati çekiyor.

Depremin tekrar gündemin birinci sırasına oturduğu Megakent’te hukukçular, kentsel dönüşümün süratli ve inançlı halde tamamlanabilmesi için sürecin avukat denetiminde ve doğru kontratla yürütülmesi gerektiğini vurguladı.

Marmara Denizi Silivri açıklarında meydana gelen 6.2 büyüklüğündeki sarsıntı, İstanbul’da meydana gelebilecek büyük yıkımı tekrar gündeme getirirken kentsel dönüşümle riskli binaların yenilenmesinin kıymetini bir sefer daha hatırlattı.

“UZMAN ŞAHISLA YENİ BİNANIN MALİYETİ ÜZERİNE HESAPLAMA YAPMALI”

Kentsel dönüşüm sürecinin hukuksal boyutları konusunda açıklamada bulunan Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Lideri Prof. Dr. Gürsel Öngören, bu sürece giren mesken sahiplerinin evvel belediyeye giderek imar durumunu öğrenmeleri, akabinde uzman bireyle yeni binanın maliyeti üzerine hesaplama yapmaları gerektiğini söyledi.

“YARISI BİZDEN KAMPANYASI YETERLİ DEĞERLENDİRİLMELİ”

“Yarısı Bizden” Kampanyası kapsamında sunulan 100 bin lira kira yardımı, 700 bin lira hibe ve 700 bin lira kredi takviyesinin yeterli kıymetlendirilmesi gerektiğini belirten Öngören, kontrat yapılmadan evvel müteahhitle temel bahislerde mutabakata varılmasının akabinde, bunun yazılı hale getirilmesi ve sürecin kesinlikle uzman avukat aracılığıyla yazılı inşaat mukavelesiyle desteklenmesi gerektiğini kaydetti.

DAİRE SAHİPLERİNİN YÜZDE 51’İ ANLAŞIRSA

Öngören, binadaki arsa hisselerinin yüzde 51’ini temsil eden daire sahiplerinin muahedesi durumunda dönüşümün bu muahede çerçevesinde gerçekleştirilebileceğini anlattı.

ANLAŞMAYA KATILMAYANLAR İÇİN UYGULAMA

Hak sahipleri ortasında muahedeyi kabul etmeyenler için yürütülecek sürece ait Öngören, şu bilgileri paylaştı:

Binadaki 8 daire anlaşmış ve 2 daire bu muahedeye katılmıyorsa bu muhalif şahısların daireleri belediyeler tarafından 3. bireylere satılarak yeni maliklerin de mukaveleye katılmasıyla dönüşüm gerçekleşir.

Devlet, maliklere yardımcı olarak varsa anlaşmayanların hisselerinin ya paydaşlara yahut üçüncü bireylere satışını organize eder, çoğunluğun kararına katılmayan arsa sahibinin hissesi satılıncaya kadar satış sürecini tekrarlar.

“BİNA RİSKLİ İSE ARSA KAMULAŞTIRILABİLİR”

Muhalifin hissesi satılmazsa bu hissesi almaz. Satılıncaya kadar satış sürecini tekrarlar lakin kanunun ilgili unsuru yeterince riskli bina yani yapı yıkılmış ise yerin maliklerine yapılan tebligatı takip eden 30 gün içinde malikler salt çoğunlukla anlaşamazsa Bakanlık, yönetim yahut TOKİ tarafından bu arsa tez kamulaştırmaya bahis olabilir.

ÇOĞUNLUĞU SAĞLAYANLARIN AZINLIĞA KOŞUL DAYATMASI

Kentsel dönüşüm sürecinde en sık karşılaşılan tüzel sorunlardan birinin, çoğunluğu sağlayan maliklerin azınlıktaki kat maliklerine adil olmayan kaideler dayatması olduğunu söz eden Öngören, bu durumun mülkiyet hakkı açısından önemli sıkıntılar doğurduğunu söyledi.

ARSA HİSSESİ DAVA KONUSU

Arsa hissesi dağılımının da dönüşüm sürecinde çok sayıda davaya husus olduğunu belirten Öngören, “Eski yapıda dikkate alınmayan arsa hisseleri, dönüşüm süreciyle birlikte büyük sıkıntılara neden oluyor. Bu nedenle vatandaşların arsa hissesi düzeltme davası açma hakkının olduğunu bilmeleri gerekiyor.” dedi.

KAT KARŞILIĞI PROJE

Kat karşılığı inşaat projelerinde konut sahiplerinin, müteahhit tarafından sunulan mukaveleyi birçok vakit okumadan yahut tartışmadan imzaladıklarına dikkati çeken Öngören, şunları söyledi:

Müteahhit tarafından arsa sahiplerine sunulan kontratların müteahhidi koruyacak biçimde ve pek çok mevzuda arsa sahiplerinin aleyhinde düzenlendiğini de görüyoruz. Bilhassa inşaat ruhsatının kaç ayda alınacağı, inşaatın kaç ayda bitirileceği yazılmadan mukavele yapılması halinde arsa sahiplerinin müteahhidi inşaatı bir an evvel bitirme konusunda zorlama imkanı ortadan kalkmaktadır. Halbuki bunlar yapılmış ve ek olarak inşaat belirtilen müddette bitirilemezse müteahhidin aylık rayiç kiranın iki katı oranında ceza ödeyeceği yazılmışsa bu inşaatın baştan konuşulan müddette bitmesi kolaylaşır.

Öngören, kat karşılığı inşaat kontratında yüklenicinin gereği üzere yapmadığı işlerden ötürü mukavelede belirtilenden fazla tazminat ödenebileceğini belirtti.